Se você sonha em morar em uma casa maior, mais segura e confortável ou quer aumentar seu patrimônio, comprar um imóvel acima de R$ de 1 milhão pode estar nos seu planos.
Muitas pessoas acreditam que investir em uma casa ou apartamento de alto padrão é só para milionários, mas a verdade é que existem algumas maneiras de fazer essa compra que podem facilitar bastante para quem não tem uma renda tão alta assim.
Nós separamos cinco alternativas para quem tem esse sonho, mas não sabe por onde começar. Se você quer comprar um imóvel de R$ 1 milhão, vai gostar de conhecer essas soluções.
1. Financiamento bancário
Financiar uma casa basicamente é comprar de forma parcelada com juros. Tanto bancos públicos, como privados costumam liberar linhas de crédito para o financiamento parcial ou quase total de imóveis.
Existem várias maneiras de levantar esse crédito de acordo com o perfil de cada cliente, considerando inclusive o padrão socioeconômico, mas algumas regras são comuns em todas as instituições.
Em primeiro lugar, você tem que ter certeza de que terá capacidade de pagar essa conta, então o valor da sua parcela não pode ultrapassar um percentual específico da sua renda mensal. Geralmente, essa porcentagem é de 30%, mas pode variar de banco para banco e de plano para plano.
Você deve ser maior de idade, brasileiro nato ou naturalizado e o imóvel que você pretende comprar precisa estar localizado na cidade onde você mora há pelo menos um ano. Além disso, não pode haver nenhuma restrição no seu CPF.
É recomendável, portanto, que você tenha todas as suas contas em dia para ter uma boa reputação diante das instituições bancárias ou financeiras.
Quando tiver certeza de que sua situação financeira está organizada, você pode procurar o imóvel que pretende financiar e ir até o banco para formalizar o pedido. Os financiamentos geralmente são concedidos através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), disponíveis de acordo com o valor do imóvel:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Nesse sistema, estão incluídas as operações contratadas com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos), e até do Programa Minha Casa, Minha Vida. Embora os juros não sejam muito atraentes, são as operações mais comuns do mercado.
Para adquirir um imóvel levantando recursos do FGTS, o valor limite do bem para o país inteiro é de até R$ 1,5 milhão através do SFH, com prazo máximo de quitação de 35 anos, ou 420 meses.
Também é possível utilizar o FGTS para pagar esse empréstimo ou quitar algumas parcelas. Para isso, existem algumas exigências:
- Você deve possuir pelo menos três anos de contribuição para o Fundo de Garantia;
- Na data de concessão do financiamento, seu contrato de trabalho deve estar ativo no
FGTS ou com saldo correspondente a pelo menos 10% do valor de avaliação do imóvel; - Você não pode possuir outro financiamento do tipo SFH e nem ser proprietário de outro imóvel no município onde mora ou onde trabalha.
Já o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que pode ou não estar incluído no SFH (onde é possível usar o FGTS), utiliza recursos da caderneta de poupança para facilitar a aquisição de imóveis novos ou usados.
Neste caso, você pode possuir outros imóveis em seu nome, não há limite de renda e é possível financiar até 80% do valor total do bem pretendido.
Lembrando que o financiamento é concedido para pagar uma parte do valor do imóvel, portanto, é necessário ter um percentual de entrada, que varia de acordo com cada banco e com o sistema escolhido.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Este modelo é mais recente e surgiu para suprir as necessidades dos consumidores que não se encaixam no SFH, pois pretendem adquirir imóveis mais caros e com parcelas mais altas. Como as garantias para este sistema são menores, os juros são mais altos e podem variar, normalmente ultrapassando os 9% ao ano.
Suas principais características são:
- Não existe valor máximo de avaliação do imóvel;
- O valor concedido de financiamento pode chegar a 90% do valor total do imóvel;
- Não há limite de renda comprometida, portanto o consumidor poderá pagar parcelas
mais altas e quitar o financiamento em menos tempo; - A compra do imóvel pode ser feita por meio de pessoa física ou jurídica;
- O prazo de quitação máximo também é de 35 anos, ou 420 meses;
- Embora haja certa resistência de alguns bancos em aceitar o uso do FGTS para este Sistema, se cumprir as exigências é possível utilizar este recurso para quitação ou amortização dos financiamentos feitos pelo SFI. No entanto, normalmente é necessário recorrer a uma ação judicial.
Uma boa orientação para saber qual o melhor financiamento imobiliário para cada caso é acessar o site da Caixa Econômica Federal, que disponibiliza um simulador habitacional online.
Documentação
Uma vez definido qual é o melhor modelo de financiamento para o seu caso, você precisará apresentar sua documentação pessoal como RG, CPF, comprovante de endereço, certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais; certidão de nascimento ou de casamento e comprovante de renda (via declaração de Imposto de Renda, holerite de pagamento, decore para quem não tem carteira assinada ou extrato bancário).
Também é necessário apresentar as documentações do imóvel, que são semelhantes para novos e usados, sendo basicamente as seguintes: registro de título de propriedade, certidão negativa de ônus reais, certidão negativa de IPTU; alvará ou “habite-se”, entre outras.
Depois de vencer a burocracia, basta aguardar o banco analisar toda essa documentação e responder se concede ou não o financiamento, o que pode levar algum tempo.
Em financiamentos, é interessante oferecer o maior percentual possível de entrada para reduzir o valor financiado.
2. Direto com a construtora
Essa é uma alternativa bastante procurada por quem não consegue levantar crédito com instituições bancárias, cuja burocracia é muito mais rígida. Financiando direto com a construtora, o consumidor consegue comprar um imóvel de R$ 1 milhão ainda na planta ou na fase de construção.
Ao escolher essa modalidade de compra, é preciso estar atento, pois o risco de adquirir um imóvel que não está pronto é maior, já que a construtora depende muito de apenas um mercado – o de construção civil – e existem chances de acontecer algum imprevisto durante a obra.
Este, portanto, não é um negócio de baixo risco, por isso o preço do imóvel costuma ser bem mais atraente.
Em contrapartida, como as garantias são menores que as exigidas pelas instituições bancárias (costuma ser apenas o imóvel negociado), os juros geralmente são mais altos, variando de acordo com a construtora. O ideal é pagar um valor maior de entrada e tentar diminuir o número de parcelas, assim é possível negociar e reduzir as taxas de juros.
Embora a burocracia seja menos complicada e o trâmite mais rápido que os financiamentos bancários, o processo é parecido. Também é importante salientar que neste sistema não é possível utilizar o FGTS para pagar as parcelas, apenas para quitar o restante do imóvel.
3. Permuta
Quem sonha em comprar um imóvel de R$ 1 milhão pode pensar em considerar uma permuta imobiliária, que pode ser uma boa alternativa, pois reduz dois processos – de compra e venda – a apenas um.
Basicamente, nessa transação as duas partes trocam bens simultaneamente, que podem ser casas, apartamentos, imóveis comerciais, terrenos, prédios e até imóveis a serem construídos.
Não há necessidade de haver valor equivalente nesta troca, pois uma das partes tem a opção de compensar essa diferença de acordo com o que for combinado em contrato.
Portanto, se você já possui um imóvel, mas está interessado em comprar um de alto padrão, cujo valor é bem superior, é possível oferecer este bem como parte do pagamento e negociar o valor que faltar. Por isso, quem escolher essa modalidade precisa ter uma boa habilidade de negociação e capacidade de ser flexível.
Esta é uma transação comercial com segurança jurídica, reconhecida como um processo legal e, nesse caso, deve ser lavrada escritura pública de permuta e não escritura pública de compra e venda. Mas, antes, é preciso fazer uma avaliação para saber exatamente o valor de cada imóvel envolvido.
Este momento de precificação pode tornar o processo bastante lento e burocrático, uma vez que ambas as partes precisam concordar com os valores finais. Por isso, é bastante aconselhável contratar um consultor ou corretor imobiliário, que vai auxiliar numa avaliação bastante criteriosa das seguintes características:
- Acabamento;
- Idade dos imóveis;
- Conservação;
- Localização;
- Infraestrutura do condomínio, entre outros.
A permuta imobiliária tem a vantagem de ser isenta de tributação de Imposto de Renda, mas isto apenas quando ambos os imóveis tiverem o mesmo valor, ou seja, quando não existir torna (valor que completa o preço do imóvel). Caso contrário, o IR deve ser pago por quem a recebeu, sendo o pagamento proporcional ao valor do capital recebido.
4. Consórcio de imóveis
Para comprar um imóvel de R$ 1 milhão através de um consórcio é bem simples. Imagine um grupo de pessoas em que todos querem um imóvel de alto padrão, mas ninguém tem o dinheiro para pagar à vista.
Essas pessoas se unem e formam um grupo, e todos contribuem com parcelas mensais por um período determinado em contrato, que normalmente é 180 meses (ou adianta a contemplação com lances, como logo explicaremos).
Com o valor arrecadado por essas pessoas, todos os meses a administradora realiza assembleias aonde sorteia um ou mais consorciados, de acordo com o saldo do grupo. Assim, todos conseguem o valor que precisam para comprar um imóvel sem pagar juros.
É importante frisar que, ao contrário dos financiamentos, além da ausência de juros também não há necessidade de pagar qualquer valor de entrada. Além disso, o consórcio é muito vantajoso porque a taxa de administração costuma ser aproximadamente 10 vezes mais barata que os juros dos financiamentos.
Antecipando a contemplação com lances
Como dissemos, existe algumas maneiras de receber o crédito num consórcio de imóveis sem depender dos sorteios e assim poder comprar um imóvel de R$ 1 milhão sem precisar esperar.
Estamos falando da estratégia dos lances, que nada mais é do que adiantar o pagamento de algumas parcelas do seu consórcio para o grupo. Se o valor da sua ofertar for o maior naquele mês, você é contemplado e leva o crédito.
Mas como fazer essa oferta?
Você pode usar recursos próprios e, no caso de imóveis residenciais, pode usar até 100% do seu FGTS para ofertar um lance ou quitar parcelas. Depois, é só escolher como quer abater o dinheiro que você investiu: se reduzindo o prazo do seu plano ou diminuindo o valor das suas prestações.
Se não tiver como ofertar com um valor do próprio bolso, você pode usar um percentual da sua carta de crédito e oferecer o que chamamos de lance embutido.
Embora a burocracia para entrar nesse sistema seja pequena, sem análise de crédito e demais comprovantes, é importante manter a organização das finanças, pois após a contemplação existem algumas exigências, como a apresentação de documentação pessoal (RG ou CNH), CPF (ou CNPJ), comprovante de renda, comprovante atualizado de residência e documentação do imóvel.
A administradora precisa ter a garantia de que você poderá quitar as parcelas restantes após a contemplação, portanto, o imóvel que você comprar vai ficar alienado até o término do pagamento do plano de consórcio.
Se você quer entender os detalhes das ofertas de lances, dá uma olhada neste vídeo:
5. Carta de crédito contemplada
Existe outra maneira muito inteligente de comprar um imóvel se R$ 1 milhão sem pagar juros e sem precisar esperar. A compra de uma carta de crédito contemplada tem sido uma excelente escolha para quem quer investir em um imóvel de alto padrão.
Funciona assim: você adquirire uma cota de consórcio imobiliário que já passou pelo processo de contemplação que tenha o valor do imóvel que você quer comprar. O que você deve fazer é quitar o valor que foi pago por esse consórcio até o momento da sua contemplação, assumindo as parcelas restantes.
Além disso, normalmente o dono original dessa cota cobra um ágio sobre o crédito que já está disponível para a venda.
Mas atenção! Mesmo investindo na entrada para comprar uma carta de crédito contemplada, o valor é substancialmente inferior ao que se paga em financiamentos e empréstimos, por isso, a procura por essas cotas é maior do que a oferta. Esta é uma excelente maneira de conquistar um imóvel alto padrão com rapidez e sem pagar um absurdo de juros.
Se você acredita que a aquisição de uma carta de crédito contemplada pode ser interessante para ajudar você a comprar um imóvel de R$ 1 milhão, que tal entender melhor como funciona esse processo?
