Se você está pensando em investir na casa própria, já deve ter pesquisado algumas maneiras de fazer isso. Entre as opções mais procuradas, surge uma interrogação: o que é a mais vantajoso, imóvel na planta ou consórcio?
O primeiro caso pode ser interessante dependendo das pretensões e necessidades de quem quer comprar. Mas existem alguns detalhes sobre essa modalidade de compra que devem ser bem observados de acordo com cada perfil.
Você também já deve ter ouvido falar em consórcio imobiliário. Talvez, você não tenha muito conhecimento sobre esse sistema e pode ainda acreditar em alguns mitos, como a demora para ser contemplado, por exemplo. De qualquer forma, se você está buscando mais conhecimento sobre esses dois sistemas para poder escolher com mais propriedade o que é melhor para o seu caso, este conteúdo é para você.
Imóvel na planta é vantajoso?
Depende. Antes de descobrir essa resposta, é importante conhecer exatamente as particularidades desse sistema. Ao pensar em comprar um imóvel na planta, você provavelmente esteja esperando preços mais acessíveis que o valor de imóveis prontos, certo?
De fato, o valor de um imóvel em construção costuma ser bem mais atrativo que os praticados em um edifício já estabelecido. Mas, se você não tem a intenção de vender esse imóvel após a compra, talvez esta não seja a alternativa mais vantajosa para o seu caso (continue lendo para descobrir).
Nessa modalidade, o comprador negocia a entrada direto com a construtora, com uma burocracia simples. Em contrapartida, para quitar o restante do imóvel, é preciso recorrer a um financiamento bancário (são poucos os casos em que o valor total do imóvel é negociado junto à construtora).
Muitas empresas de construção abrem a possibilidade do comprador pagar valores baixos de entrada até a entrega das chaves. Inclusive, parcelam essa entrada – algumas vezes, em até 36 meses (e aí mora um grande perigo, como logo explicaremos).
Tem algum risco?
Já sabemos que o preço de um imóvel na planta é bem mais atrativo do que o valor cobrado por imóveis prontos. Mas você já se perguntou por que essa modalidade é mais barata? Por que tem menos burocracia que os financiamentos bancários e maior poder de barganha?
É porque, sem muitas garantias, a compra de um imóvel na planta expõe o comprador a um risco maior. Não há como assegurar com 100% de certeza que aquele imóvel ficará pronto da forma como foi planejado e dentro do prazo estabelecido em contrato. Não são raros os atrasos na entrega. A dívida pode crescer mais do que esperado e a construtora (que depende totalmente do mercado da construção civil) pode até falir.
Quem não lembra do emblemático caso da Encol, maior construtora do Brasil que faliu em 1999, prejudicando 42 mil clientes? Se você não conhece esse caso, eu vou deixar o link aqui pra você dar uma olhada.
Como comprar um imóvel na planta?
Para negociar um imóvel na planta, é preciso também buscar uma instituição financeira para pré-aprovar o financiamento. Isso vai possibilitar que você assine o contrato com a empresa que vai construir o imóvel. Para isso, é interessante fazer uma análise de crédito com várias instituições até encontrar a que oferece condições mais atraentes. Se você já tem um histórico positivo com algum banco, use isso a seu favor.
Depois de escolher a instituição financeira, você vai simular um valor que consiga assumir mensalmente com o financiamento – considerando a sua receita e seus gastos – que não ultrapasse 30% da sua renda.
Ao comprar um imóvel na planta, é muito importante fazer um planejamento estratégico para saber quais serão seus gastos durante todo o período. Com esse plano na ponta do lápis, você saberá de todas as despesas que terá que assumir e, assim, não correrá o risco de abandonar o seu projeto por falta de dinheiro.
Basicamente, você precisará pagar:
- As parcelas da entrada para a construtora
- O seguro do financiamento
- Os juros das parcelas do financiamento com o banco, que são cobrados até a entrega das chaves
- O reforço anual, que muitas construtoras cobram
- Gastos com transferência e cartório
- Sem esquecer que você também tem o seu aluguel
Prevendo todas essas despesas, você consegue planejar a compra de um imóvel na planta sem desistir no meio do caminho por problemas financeiros. Se isso acontecer, é muito difícil reaver todo o valor que você investiu.
Tenha também em mente que, quanto menor os valores negociados na entrada, maiorserá o débito para quitar com o financiamento. Portanto, caso escolha esta modalidade, é importante desembolsar um bom valor para a entrada.
Se a entrega do imóvel atrasar?
Antes de decidir se o melhor pro seu caso é imóvel na planta ou consórcio, preste muita atenção ao prazo que a construtora vai apresentar a você. Atrasos na entrega do imóvel que está sendo construído são muito comuns e essa situação é tão corriqueira que algumas empresas adicionam uma cláusula no contrato prevendo esse atraso (mesmo sendo irregular).
Quando isso acontece, o valor da propriedade continua sendo corrigido pelo INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), até que ele fique pronto. Segundo especialistas, embora esse atraso seja muito comum, essa situação é ilegal, uma vez que o comprador é punido se atrasar as parcelas, mas a construtora não recebe nenhuma sanção se atrasar a entrega da obra.
Na maioria das vezes, esse transtorno é revertido mediante ação judicial (mesmo que esteja em contrato). Para evitar esse tipo de problema, não esqueça de comprovar a idoneidade da empresa em sites de reclamações, Procon e Tribunal de Justiça.
Se eu atrasar as parcelas?
Se você tiver alguma problema e atrasar as parcelas, seja com o banco ou com a construtora, terá que renegociar essa dívida. Quando isso acontece, geralmente surge um novo problema: em vez de diminuir o valor pago, com o novo acordo você terá que ampliar suas necessidades de recurso, e isso pode dificultar ainda mais a quitação dessa dívida.
Inclusive, esse efeito bola de neve faz muitas pessoas desistirem desse sonho, elas apenas querem devolver o imóvel e se livrar da dívida. Acabam perdendo dinheiro, perdendo tempo e saem do processo frustradas; daí a importância do planejamento financeiro do qual já falamos.
Por que NÃO é vantagem comprar na planta PARA MORAR?
Se o seu objetivo for morar nesse imóvel, essa modalidade pode não ser muito vantajosa. Veja, durante a obra, as parcelas que você paga À CONSTRUTORA não sofrerão incidência de juros. Em contrapartida, serão reajustadas de acordo com o INCC; e não esqueça do seguro, do juro e do reforço anual.
Isso significa que o valor que você indicou no contrato aumentará até o imóvel ficar pronto. Em alguns casos, o bem chega a ficar 20% mais caro que o valor inicial (se atrasar, mais ainda). Além disso, tem as parcelas do financiamento, que costumam ter juros muito altos. Ou seja, se não vender essa propriedade, não terá como recuperar o que gastou.
Considere, ainda, que a construtora vai entregar o imóvel basicamente com as paredes e uma estrutura mínima de banheiro e cozinha. Nem mesmo o piso costuma estar incluso na obra. Fora isso, você sabia que a decoração custa aproximadamente 40% do valor do imóvel? Se quiser morar nessa propriedade, você terá mais essas despesas para se preocupar, e isso precisa ser levado em consideração antes de você decidir entre imóvel na planta ou consórcio.
Agora, imagine: você aguardaria três ou quatro anos para ter as chaves de um imóvel semipronto, certo? Teria assumido um financiamento por cerca de 30 anos, pagando duas ou três vezes mais do que o imóvel realmente vale. Some a isso o valor do piso, revestimentos, pinturas, decoração, etc.: você não poderia recuperar esse investimento com a venda, porque pretende morar no imóvel. É por este motivo que comprar na planta para morar não é muito vantajoso.
Imóvel na planta valoriza durante a obra?
OK, você já entendeu que não há como recuperar todo o valor que investiu no imóvel na planta se decidir morar nele. Agora, talvez você esteja se pergutando se esse imóvel pode valorizar durante a obra até sua inauguração. Para responder a esta pergunta, ninguém melhor do que Gustavo Cerbasi, um dos consultores financeiros mais influentes do Brasil. Veja o que ele diz:
“Não existe valorização de um imóvel quando comprado na planta. Na verdade, o que existe é uma projeção de mercado feita pelos escritórios de arquitetura, pelos incorporadores, sobre a demanda que o mercado consumidor tem”.
Veja essa explicação na íntegra, aqui.
Com estas informações, você já deve saber se um imóvel na planta é a melhor opção para você. Caso você acredite que precisa buscar outra solução, nós mostraremos como funciona uma modalidade de compra que pode ser mais interessante para o seu perfil: o consórcio imobiliário.
Como funciona o consórcio imobiliário?
Em cada três imóveis vendidos hoje no Brasil, um é através desse sistema. Basicamente, o consórcio imobiliário une em grupos pessoas que querem comprar um imóvel, mas não podem pagar à vista. Elas investem em pequenas parcelas mensais, formando um caixa:
- Não tem entrada;
- Ninguém precisa pegar dinheiro emprestado;
- Portanto, não há juros.
Num consórcio de imóveis, o tempo de contribuição é entre 10 e 15 anos, e todos os meses a administradora organiza assembleias onde acontecem os sorteios em que um ou mais participantes podem ser contemplados, dependendo do saldo do grupo. Além disso, o consórcio também possui estratégias para quem tem pressa e não quer aguardar os sorteios.
Como faço para receber o crédito mais rápido?
Para adiantar a contemplação independentemente dos sorteios, existe a possibilidade de ofertar lances. Oferecer um lance nada mais é do que adiantar o pagamento de algumas prestações do seu consórcio. Se a sua for a maior oferta de lance do mês, você é contemplado. Ou seja, aquele valor que você pagaria de entrada para comprar um imóvel na planta, pode servir de lance para você ser contemplado sem demora.
Caso você não tenha nenhum valor para a entrada, pode descontar o lance do próprio crédito, ofertando um lance embutido. Uma vez contemplado, você recebe a carta de crédito, que pode ser usada de diversas maneiras dentro do mercado imobiliário. Você pode usá-la, inclusive, para construir seu imóvel (com poder de compra à vista).
Isso significa que você pode escolher exatamente o imóvel que você quer; casa ou apartamento; na cidade, na praia ou no campo; para construir ou comprar pronto. Além de você poder quitar 100% do seu imóvel com uma carta de crédito (sem preocupação com entrada), você também pode incluir nesse crédito a decoração, revestimentos, pintura, gastos com cartório… E tudo isso sem pagar juros!
Ou seja, TODOS os gastos podem ser planejados com um consórcio!
Quais são as características e benefícios do consórcio?
Uma das características que mais atraiu os mais de 7 milhões consorciados cadastrados no Brasil, é a total ausência de juros. Mas não apenas isso, as parcelas do consórcio costumam ser pequenas, e isso permite que as famílias invistam na casa própria, mesmo pagando aluguel e as contas essenciais do mês, sem comprometer as necessidades básicas.
Não há preocupação com o valor de entrada, juros, reforço anual, etc. No consórcio, existe taxa de administração, no entanto, por medida de comparação, o valor costuma ser aproximadamente 10 vezes inferior aos juros dos financiamentos. E, tudo isso, sem correr qualquer risco, porque o consórcio tem lei própria, portanto, não existem atrasos e nem qualquer possibilidade de você perder dinheiro.
Caso aconteça qualquer problema no caminho, você pode “congelar” o seu consórcio e retomar o investimento assim que tiver condições. Se precisar desistir do consórcio, você recebe de volta o dinheiro que investiu, subtraindo o valor da taxa administrativa. Ou, pode transferir a cota para outra pessoa.
Consórcio tem burocracia?
A burocracia para entrar num consórcio é muito simples, sem análise de crédito e demais comprovantes. No entanto, é importante manter a organização das finanças, pois, após a contemplação, existem algumas condições para a liberação do crédito.
Entre as exigências:
- apresentação de documentação pessoal (RG ou CNH), CPF (ou CNPJ)
- comprovante de renda
- comprovante atualizado de residência
- documentação do imóvel.
A administradora precisa ter certeza de que você poderá quitar as parcelas restantes após a contemplação, portanto, o imóvel que você comprar servirá como garantia até o término do pagamento do plano.
Posso usar o FGTS?
Assim como para comprar imóveis na planta, também é possível usar o FGTS num consórcio de imóvel residencial – seja através de lance ou complementação da carta de crédito.
Mas existem algumas exigências (para ambos os casos):
- Mínimo de 3 anos trabalhando sob o regime do FGTS;
- Não pode ser proprietário de imóveis residenciais financiados pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação);
- Não pode ser proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção no atual município de residência, no município onde exerça sua ocupação principal ou nos municípios vizinhos;
- O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder o limite estabelecido para as operações do SFH, que é de R$ 1,5 milhão para todo o país.
Consórcio é para você?
Agora que você conhece melhor esses dois sistemas, já pode responder com segurança: o que é mais vantajoso para você, comprar imóvel na planta ou consórcio? Se você acredita que o consórcio de imóveis pode ajudar a realizar o seu sonho, o primeiro passo é descobrir as suas condições para entrar nesse sistema, fazendo uma simulação rápida, automática e gratuita. Basta clica na imagem abaixo:
