Quem está pretendendo financiar um imóvel, agora tem mais um desafio pela frente: escolher se vai financiar da maneira tradicional, cujos contratos são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), ou se vai utilizar o novo financiamento imobiliário anunciado pela Caixa Econômica, em que as parcelas são corrigidas pela inflação (IPCA).
Num primeiro momento, parece ser uma excelente ideia embarcar em um financiamento imobiliário pagando a metade do valor habitual de taxas. Mas será que este novo financiamento é realmente vantajoso? Existem alguns detalhes que se não forem bem observados, de acordo com cada perfil, podem gerar prejuízos.
Se você está considerando fazer um financiamento imobiliário e não tem certeza de qual é a melhor alternativa para você, é importante conhecer as duas maneiras para entender as vantagens e desvantagens para cada caso. Continue lendo para descobrir a solução ideal para você.
Como é o financiamento tradicional?
Atualmente, a Caixa Econômica Federal, banco que detém mais de 70% do crédito habitacional do país, cobra juros entre 8,5% e 9,75% ao ano, mais a Taxa Referencial(TR) em suas principais linhas de crédito (com exceção do Minha Casa Minha vida, em que os juros são menores). Essa TR encontra-se próxima a zero, portanto, na prática, as taxas desses financiamentos hoje são pré-fixadas apenas pela instituição bancária.
Durante o anúncio do novo modelo, em 21 de agosto, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, fez uma simulação para um imóvel de R$ 300 mil. Conforme ele destacou, com um financiamento de 80% desse valor (R$ 240 mil) por um período de 30 anos, a prestação fixada pela TR, neste modelo tradicional, fica em R$ 3.168.
Como é o novo financiamento corrigido pela inflação?
Continuando o raciocínio do presidente da Caixa, com o novo modelo, cujas parcelas são corrigidas pela inflação, que é baseada no IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) as prestações de um financiamento de R$ 300 mil (com os R$ 60 mil de entrada), nas mesmas condições, ficariam entre R$ 1.566 e R$ 2.050. Os valores vão partir de 2,95% ao ano +IPCA e chegam a 4,95% + IPCA, dependendo do perfil do cliente e do relacionamento com o banco.
Com a inflação prevista pra 2019 de 3,71%, os juros anuais da nova modalidade ficam entre 6,66% e 8,66%, mais baixos que os atuais, portanto. A Caixa Econômica já disponibilizou um simulador de financiamento corrigido pelo IPCA, você pode conferir clicando aqui.
O que acontece se a inflação subir?
Agora que você entendeu como funciona tanto o modelo tradicional de financiar um imóvel, como o novo financiamento imobiliário da Caixa, podemos avançar para a próxima fase: entender se este novo modelo é ou não vantajoso para você. Para chegar a essa conclusão, primeiro é preciso compreender o que acontece se a inflação aumentar durante o período que durar o seu financiamento.
A resposta é muito simples e previsível: se o seu financiamento está sendo corrigido pelo índice da inflação e esse indicador aumentar, naturalmente, o valor da sua parcela aumentará também. Portanto, se basear na inflação atual para fazer uma projeção de 30 anos (tempo médio de um financiamento) pode levar o seu desejo de comprar um imóvel por água abaixo.
Novo financiamento imobiliário é arriscado?
Considerando que no novo financiamento imobiliário as parcelas aumentam ou diminuem conforme o índice da inflação, é certo dizer que financiar desta forma, embora tenha parcelas iniciais mais baratas, é mais arriscado. Isso porque, quando falamos em economia, nada é tão previsível, sobretudo num cenário de 30 anos.
Você já parou para pensar em todas as mudanças que podem acontecer durante esse período? A projeção para a inflação em 2020 é de 3,85%, por exemplo, mas é impossível saber como estará esse número em 5, 10 ou 20 anos. Só para você ter uma ideia, nos últimos 10 anos a média anual do IPCA foi de 5,85%, mas, em 2015 esse percentual chegou a 10,67%, segundo o IBGE. O que garante que essa oscilação não vai acontecer novamente?
Esse financiamento é bom para quem?
Num primeiro momento, você pode imaginar que o novo modelo de financiamento pode ser interessante para quem tem renda fixa e carteira assinada, conforme as regras da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho). Isso porque, teoricamente, o salário mínimo deveria ser ajustado todos os anos de acordo com a inflação.
Teoricamente, porque na prática isso não acontece e o salário sempre sofre reajuste abaixo da inflação. Além disso, de acordo com uma pesquisa de uma das maiores empresas financeiras do mundo, a JP Morgan, o custo final desse financiamento referenciado pelo IPCA fica 13% mais caro do que se fosse referenciado pela TR.
Esse novo modelo de financiamento é bom para quem, então? Para responder a esta pergunta, cabe outra questão: Você já se perguntou por que um banco aceitaria oferecer um financiamento imobiliário com metade da taxa de juro convencional que esse tipo de operação costuma cobrar?
É porque, como o mutuário do financiamento fica com todo o risco das oscilações do mercado, os bancos não precisam mais arcar com o custo dessas variações (além da Caixa, os bancos privados também estudam liberar financiamento pelo IPCA, o que deve acontecer em breve).
Portanto, o novo modelo é muito bom para a economia do país, pois vai aquecer o mercado imobiliário permitindo que imóveis parados sejam finalmente comercializados, mas também é excelente para os bancos, que não vão mais precisar arcar com o custo dos reajustes.
Como fica o custo final no novo financiamento?
Como dissemos, a JP Morgan realizou uma pesquisa com os dois modelos, levando em consideração o custo médio da TR, que está em 0,82%. Por conta desse número ser bem inferior ao IPCA, o custo final de um financiamento atrelado a nova correção deve ser maior. Nós fizemos essa conta e chegamos a algumas conclusões.
Considere o seguinte exemplo:
- Imóvel de R$ 300 mil
- 80% financiado (R$ 240 mil)
- Entrada de R$ 60 mil
- Em 360 meses
- Taxa de juro anual de 8,75% + TR
No modelo convencional, a parcela inicial desse financiamento seria de R$ 2.426,75, já o custo total dessa operação ficaria em R$ 555.889,44. Observe que o valor da prestação é próximo ao que o presidente da Caixa previu. Já no caso do modelo corrigido pelo IPCA, não há como saber como estará a inflação nos próximos anos. Porém, se fizer o cálculo sem essa correção, com a nova taxa que chega a 4,95% ao ano, a parcela inicial para o mesmo imóvel seria de R$ 1.656,67, e o custo total desse financiamento ficaria em R$ 418.695 mil.
No entanto, esse valor é SEM A CORREÇÃO do saldo devedor pelo IPCA. Deve-se levar em consideração que, no novo financiamento imobiliário, sua dívida vai sofrer a correção com base nesse indicador todos os meses, para mais ou para menos, o que torna ainda mais difícil prever esse custo.
Compare na prática
Para você entender melhor como ficaria um financiamento imobiliário corrigido pelo IPCA, vamos usar como exemplo o seguinte cenário: digamos que seu saldo devedor fosse reajustado uma vez ao ano, no final de 12 meses você teria quitado o total de R$ 19.698,50, e sua dívida estaria em R$ 232 mil, certo?
Agora, vamos supor que nesse cenário a inflação se mantenha em 4%. Reajustando os R$ 232 mil pelo IPCA, a correção desse saldo devedor seria de R$ 9.280, aumentando sua dívida para R$ 241.280. É por isso que é muito difícil saber como ficarão as parcelas e como será corrigido o seu saldo devedor nesse novo financiamento imobiliário, sendo, portanto uma operação que apresenta alguns riscos e que pode mostrar-se mais cara do que outras alternativas.
Agora que você entendeu as diferenças entre os dois sistemas, já pode decidir com mais propriedade o que é melhor para o seu bolso. Se achou esse post útil, não deixe de se inscrever na nossa newsletter para receber em primeira mão conteúdos de qualidade sobre educação financeira e soluções de crédito, é só clicar aqui para fazer sua inscrição.
